改革開發(fā)四十余年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的紅利期，目前隨著中國城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進入了城市功能完善升級的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從開發(fā)為主進入了不動產(chǎn)綜合運營的轉型發(fā)展期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料，2022年1至3月房屋新開工面積29838萬平方米，下降17.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。

無論從國家的宏觀政策，投資資金的流向，還是新房開工情況上來看，房地產(chǎn)開發(fā)建設的黃金時代已一去不復返，未來不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向究竟在哪里？商業(yè)藍海到底在哪里？《呂氏春秋》曾云"君子謀時而動，順勢而為"，我國十四五規(guī)劃已提出"完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量"，由此可見未來不動產(chǎn)企業(yè)應把重心轉移到提升存量資產(chǎn)的精細化管理，只有苦練內功，提升自身資產(chǎn)管理水平，才能應付多變的商業(yè)環(huán)境，在商業(yè)競爭中立于不敗之地。

據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布2021全球企業(yè)不動產(chǎn)趨勢來看，未來不動產(chǎn)行業(yè)應有以下十大趨勢：混合辦公、辦公場所個性化、健康至上、"數(shù)字"為先、奔向"零碳"、負責任的房地產(chǎn)、分散式城市化、靈活轉型、未來導向型指標、韌性。以上趨勢指明了不動產(chǎn)企業(yè)努力的方向，那么企業(yè)應該怎樣去管理資產(chǎn)、利用資產(chǎn)，使資產(chǎn)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟價值呢？在認證君看來應做到以下幾點：

1. 不動產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理應與新時期的企業(yè)戰(zhàn)略保持一致。

當下不動產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略應從轟轟烈烈地房地產(chǎn)開發(fā)建設轉變?yōu)榭沙掷m(xù)的長期持有運營上。在此基礎上，資產(chǎn)管理戰(zhàn)略也應隨之發(fā)生變化。資產(chǎn)從規(guī)劃設計、開工建設、運營管理乃至退出都要以可持續(xù)發(fā)展為目標，展現(xiàn)高質量、高標準、高效能、精細化、以人為本的特質。切不可重建設，輕質量；重短期經(jīng)濟效益，輕長期發(fā)展規(guī)劃。

2. 借助數(shù)字化手段，厘清資產(chǎn)狀態(tài)，提高資產(chǎn)利用率。

多年以來，在不動產(chǎn)行業(yè)中，施工建設如火如荼，以物業(yè)管理為代表的不動產(chǎn)存量管理一直作為非主流業(yè)務存在著，導致不動產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)狀態(tài)不清晰、資產(chǎn)利用率不高、服務水平較低，基于新的歷史背景，這種現(xiàn)狀亟需改善，具體分析如下：一方面，共享辦公的興起，出于管理模式升級的需求及成本的壓力，不動產(chǎn)企業(yè)都應加快數(shù)字化腳步，提升資產(chǎn)管理水平。

最近幾年，隨著數(shù)字經(jīng)濟的發(fā)展，共享辦公以其靈活、個性化的管理模式，以及其成本的優(yōu)勢備受推崇。反觀傳統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理，一般都采用長租期，只要租戶交了租金，就萬事大吉，不管場地是否實際閑置，物業(yè)公司都漠不關心，這樣的資產(chǎn)管理模式無疑會造成資產(chǎn)的閑置、浪費，租戶也會承擔不必要的成本。以下數(shù)據(jù)是美國權威房地產(chǎn)公司高緯環(huán)球研究評估全球優(yōu)質寫字樓的成本，我們不難看出共享辦公的成本優(yōu)勢。


基于共享辦公租金成本優(yōu)勢及其管理的靈活性和個性化，它不僅成為新興互聯(lián)網(wǎng)公司的選擇，許多大型企業(yè)如微軟、埃森哲、安永、德勤也都在積極地尋求共享辦公解決方案。

另一方面，新冠疫情的影響，促使辦公模式更靈活，集中式辦公與遠程辦公相結合的混合式辦公模式也已悄然形成。您的物業(yè)已為混合辦公做好準備了嗎？能滿足隨處辦公、拎包辦公的條件嗎？混合辦公時代的到來，必然會推動辦公資源的共享，如果我們的企業(yè)不能對資產(chǎn)情況了如指掌，就無法盤活存量。

由此看來，對于不動產(chǎn)行業(yè)，之前一直在馬不停蹄的加快建設，而當下是時候停下來數(shù)一數(shù)家底，到底自己有多少資產(chǎn)，而這些家底不僅要明確到一棟物業(yè)、一間辦公室，而且要將空間與空間內所配備的設備進行關聯(lián)，并且能夠對設備的狀態(tài)進行實時監(jiān)控，精確到每一個房間、每一工位及其配備設備的狀態(tài)。這就需要我們借助數(shù)字技術，給我們的資產(chǎn)管理插上智慧的翅膀，只有這樣才能應付未來混合辦公、共享辦公對個性化、靈活性的要求，真正做到家底清、不閑置、不浪費。

3. 不動產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理需要融入低碳環(huán)保的理念。

隨著氣候變暖、極端氣候天氣增加，世界各國都在為碳中和的目標而努力，從來自Energy & Climate Intelligence Unit的凈零排放跟蹤表統(tǒng)計的情況來看：已實現(xiàn)碳中和的2個國家，已立法的6個國家，處于立法中狀態(tài)的包括歐盟和其他3個國家。另外，有12個國家（包括歐盟國家）發(fā)布了政策宣示文檔。

根據(jù)我國十四五規(guī)劃及2035年遠景目標綱要，2030年碳達峰，2060年實現(xiàn)碳中和的要求，節(jié)能減排、綠色環(huán)保已經(jīng)不再是口號，而是已納入國家的政策監(jiān)管范圍，作為企業(yè)公民是必須要遵守的。目前我國在綠色金融的推廣方面已建立碳交易市場，未來超額碳排放，企業(yè)是要付出高昂的資金成本。

由此可見，推動節(jié)能環(huán)保，不僅是企業(yè)的責任和義務，也直接關乎企業(yè)的生存與發(fā)展。作為不動產(chǎn)企業(yè)，無論是施工建設還是日常運營都必須將低碳環(huán)保放在重要位置。

首先，施工建設中我們要選擇低碳環(huán)保的材料；其次，在設備資產(chǎn)的選型上我們也要選擇低耗能設備；最后，在運營管理中我們要利用數(shù)字化手段檢測碳排放，采取有效措施降低碳排放，從而樹立負責任的良好企業(yè)公民形象，為實現(xiàn)我國碳達峰和碳綜合的目標貢獻力量。以上這些都為不動產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理提出了新的目標和挑戰(zhàn)。

4. 不動產(chǎn)資產(chǎn)管理要做到人、場地、管理過程三者和諧統(tǒng)一。

隨著人類社會的進步，人對房屋、建筑的要求不僅僅是遮風避雨，而且要求舒適及給人帶來身心愉悅，提升幸福指數(shù)，從而激發(fā)人的創(chuàng)造力，使人們能夠創(chuàng)造出更大的價值。房屋設施是人類生活、生產(chǎn)的基礎條件。良好的辦公環(huán)境可以展現(xiàn)一個公司良好的企業(yè)文化，可以增強員工對企業(yè)的認同感和歸屬感，能夠提升員工的工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值；良好的居住環(huán)境，有利于人身心健康，有利于人與自然的和諧統(tǒng)一。我國十四五規(guī)劃提出促進城市高質量、可持續(xù)發(fā)展，越來越多的大公司也對工作環(huán)境十分重視。未來不動產(chǎn)發(fā)展必須考慮以人為核心，整合人、場地及管理過程，使三者達到和諧統(tǒng)一，給人帶來最大的便利，為人類社會創(chuàng)造更大的福祉。

綜上所述，實施精細化、個性化、智能化的資產(chǎn)管理，提升不動產(chǎn)行業(yè)的存量管理水平，是未來不動產(chǎn)行業(yè)獲取最大商業(yè)利益的基礎，也是我國提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量，建設宜居、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文、韌性城市的關鍵。

為了完成這一目標我們需要一套科學的方法論指導我們的行動，不動產(chǎn)企業(yè)要做好資產(chǎn)管理，需要關注三個方面：

1. ISO55000資產(chǎn)管理體系系列標準，其規(guī)定了企業(yè)在資產(chǎn)管理中應該要做什么，對資產(chǎn)管理提出了要求，企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，如自身的行業(yè)特點、規(guī)模大小、資產(chǎn)特點、長期的經(jīng)營方針目標、年度的經(jīng)營指標、優(yōu)先事項及運營發(fā)展的限制性等因素，制定自己的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略、方針、政策、資產(chǎn)配置方案、資產(chǎn)管理流程等。

該體系的應用可以使資產(chǎn)管理承接企業(yè)的總體戰(zhàn)略，通過計劃、執(zhí)行、績效評估、改善四個循環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)的閉環(huán)管理，使投資更科學、執(zhí)行過程更高效、績效考核更合理，并且可以將考核結果作為改善的依據(jù)，從而提升資產(chǎn)回報率，使資產(chǎn)綜合收益最大化，乃至實現(xiàn)股東收益最大化。

2. ISO41000設施管理體系系列標準，該系列標準通過在建筑環(huán)境內整合人、場所、過程，并以改善人們生活質量、提高核心生產(chǎn)力為核心目的，它能夠指導不動產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)人、場所、管理過程的和諧統(tǒng)一，使企業(yè)綜合收益最大化，最終為人類社會創(chuàng)造更大的福祉。

這些標準匯集了世界各國專家的智慧，是我們企業(yè)資產(chǎn)管理、設施管理的科學方法論，指導不動產(chǎn)企業(yè)按照最科學的方法搭建自身的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略目標、流程、制度及管理信息系統(tǒng)，只有將體系理論有機的融入資產(chǎn)管理中，才能使我們的資產(chǎn)安全運營、保值、增值，使企業(yè)在資產(chǎn)管理之初就贏在起跑線上，最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

3. ESG—環(huán)境、社會和公司治理，關注企業(yè)環(huán)境、社會、治理績效而非財務績效的投資理念和企業(yè)評價標準?；贓SG評價，投資者可以通過觀測企業(yè)ESG績效、評估其投資行為和企業(yè)（投資對象）在促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、履行社會責任等方面的貢獻。關注ESG，就是關注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)不動產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展、低碳發(fā)展、健康發(fā)展、合規(guī)發(fā)展。

俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”，在國家層面上也越來越重視標準化工作，2021年10月10日，中共中央、國務院印發(fā)了《國家標準化發(fā)展綱要》，綱要指出“標準是經(jīng)濟活動和社會發(fā)展的技術支撐，是國家基礎性制度的重要方面。標準化在推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化中發(fā)揮著基礎性、引領性作用。新時代推動高質量發(fā)展、全面建設社會主義現(xiàn)代化國家，迫切需要進一步加強標準化工作。”由此可見標準化工作已日益受到國家的重視，我們不動產(chǎn)企業(yè)在面臨新的歷史挑戰(zhàn)時也需要及時拿起標準化武器，及早搶占未來的商業(yè)藍海。

特別關注

2022年SGS聯(lián)合COMIN中國及全國資產(chǎn)管理標準化委員會SAC/TC 583，基于ISO55000、ISO41000系列標準以及中華人民共和國國家標準GB/T40829-2021《組織資產(chǎn)管理體系成熟度評價》，參考ESG涉及的相關標準要求，聯(lián)合編制《商務樓宇資產(chǎn)管理成熟度等級評價》，敬請期待。SGS在ESG領域深耕多年，為多家知名企業(yè)提供了定制化解決方案。

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